인천 미추홀로 알아보는 전세 사기 (전세 계약시 주의할 점)

 

아파트 가격이 급등을 멈추고 하락세로 전환되자 여기 저기서 터져 나오고 있는 전세 사기에 대해 알아볼까 합니다 

 

전세 사기란?

 

전세 사기란 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 않거나, 임차인이 살 수 없는 집을 계약하게 하는 등의 사기 행위를 말한다. 전세 사기는 임차인의 재산과 안전을 위협하고, 부동산 시장의 신뢰도를 떨어뜨리는 심각한 문제다. 전세 사기의 유형은 다양하지만, 대표적으로 다음과 같은 것들이 있다.

 

전세 사기의 종류

 

 

- 대리인 이중계약 사기: 대리인이 임대인과 월세 계약을 하고, 임차인과 전세 계약을 한 후 보증금을 가로채는 사기다. 대리인이 아닌 월세 세입자가 다른 세입자와 전세 계약을 맺는 경우도 포함된다.

-깡통전세 사기: 임대인이 매매 가격과 비슷한 전세 가격으로 계약한 후, 소유권을 경제력이 없는 제3자에게 넘겨서 보증금을 돌려받지 못하게 하는 사기다 . 신축 빌라에서 많이 발생한다.

- 다중계약 사기: 임대인이 한 집에 여러 세입자와 전세 계약을 맺고 보증금을 빼돌리는 사기다. 주민등록 전입신고를 할 수 없거나, 이미 다른 세입자가 살고 있는 경우가 있다.

- 신탁 사기: 임대인이 집을 신탁회사에 맡겨서 주택담보대출을 받은 후, 신탁회사의 동의 없이 임차인과 전세 계약을 맺는 사기다. 신탁회사가 소유권을 가지므로, 계약이 무효가 되고 보증금을 돌려받을 수 없다.

-불법 증축 사기: 임대인이 불법 증축한 건물을 주택으로 위장해서 임차인과 전세 계약을 맺는 사기다. 공인중개사나 대출 상담사가 허위 서류를 작성하거나 협조하는 경우도 있다. 불법 증축에 대한 벌금이나 경매 위험도 있고 보증금도 돌려받기 어렵다.

-보증금 상환 불능 사기: 임대인이 전세 계약 체결 후 보증금을 상환할 수 없는 자에게 소유권을 넘긴 뒤, 확정일자 신고 전이나 신고하는 날에 은행 대출을 받고 보증금을 먹튀 하는 사기다.

대표적인 미추홀 전세 사기 빌라왕 대해 알아보기

 

 

전세 사기의 배경

미추홀구에 전세 사기가 발생한 원인으로는 **오피스텔·빌라·나홀로 아파트**가 밀집된 지역이라는 점이 꼽힙니다. 가구 수가 많지 않은 이런 유형의 주택은 거래가 활발하지 않아 시세 파악이 어렵습니다. 또한 인천 지역의 아파트 전세가율은 중구 93.8%, 동구 93.5%, 미추홀구 92.2%, 연수구 90.4%, 남동구 90.4% 등으로 매우 높은 수준이라서 임차인들이 전세 계약을 하기 위해선 큰 보증금을 내야 합니다.

 

- 미추홀 빌라왕은 인천 미추홀구 일대의 아파트와 빌라 등 공동주택 327채의 전세 보증금 266억원을 세입자들로부터 받아 가로챈 건축업자입니다.

- 빌라왕은 주택담보 대출 이자와 각종 세금이 연체돼 계약 만료 시기가 도래하면 전세 보증금을 돌려줄 수 없는 상황임에도, 오히려 보증금을 수천만원씩 올리며 계약을 유지한 것으로 조사됐습니다.

- 빌라왕은 지인 등으로부터 명의를 빌려 아파트나 빌라 건물을 새로 지은 뒤 전세보증금과 주택담보 대출금을 모아 또 공동주택을 신축하는 식으로 부동산을 늘려갔습니다.

- 빌라왕은 사기, 부동산실명법 위반, 공인중개사법 위반 혐의로 구속 기소된 상태이며, 피해자들은 1인당 최소 6천만원부터 최대 1억원가량의 전세 보증금을 돌려받지 못했습니다.

 

전세 사기 예방하는 방법

 

전세 사기를 안 당하려면, 전세 계약 전, 계약 당일, 계약 후에 각각 주의해야 할 점이 있습니다.

 

전세 계약 전

- 주택의 상태와 시세를 확인합니다. 무허가 건축물이나 불법 건축물은 주택임대차보호법의 적용을 받지 못하므로 피해가 커질 수 있습니다. 또한, 시장 가격보다 비싼 전세가는 보증금 반환에 어려움이 생길 수 있습니다.

- 임대인의 신상과 권리관계를 확인합니다. 임대인의 신분증과 주민등록증을 확인하고, 인터넷 등기소에서 등기부등본을 열람하여 주택의 소유권과 근저당, 가압류 등의 선순위 권리관계를 확인합니다.

 

인테넷 등기소 바로가기

 

계약 당일 

- 임대인의 신분증과 등기부등본을 비교하여 실소유권자와 직접 계약하는지 확인합니다.

- 등기부등본에서 근저당, 전세권 등 부채규모와 선순위 채권을 확인합니다.

- 전세금 반환 보증보험에 가입하거나 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증을 받습니다.

- 전입신고와 확정일자를 받아서 임차권을 확보합니다.

- 주변 전세시세와 매매시세를 비교하여 저가매물인지 확인합니다.

- 공인중개사의 자격증과 중개업 등록증을 확인하고, 불법중개업소는 이용하지 않습니다.

- 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이나 증축이 있는지 확인합니다.

- 전세대출이 가능한 건물인지 확인하고, 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물은 피합니다.

- 집주인이 외국에 있거나 대리인이 올 경우 위임장과 인감증명서를 확인합니다.

- 계약금은 실소유권자의 통장으로 입금하고, 입금확인서를 받습니다.

 

계약 후

 

- 전세 계약서를 잘 보관해야 합니다. 전세 계약서는 전세권 설정 및 증명에 필요한 중요한 서류입니다. 전세 계약서에는 임대인과 임차인의 성명, 주소, 연락처, 주택의 위치와 면적, 전세금의 액수와 입금일, 계약기간, 계약 해지 조건 등이 명시되어야 합니다.

- 전세금의 입금 여부를 확인해야합니다. 전세금은 임대인의 계좌로 입금되어야 하며, 입금증을 받아야 합니다. 입금증에는 입금일, 입금액, 입금자와 수취인의 성명 등이 기재되어야 합니다. 또한, 전세금의 일부만 입금한 경우에는 잔금의 납부 기한과 방법을 명확히 합의하고 서면으로 남겨야 합니다.

- 전세권을 설정해야 합니다. 전세권은 임차인이 전세금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 전세권은 부동산 등기부에 등기하거나, 전세보증보험에 가입하거나, 전세보호대출을 이용하는 방법으로 설정할 수 있습니다. 전세권 설정에 필요한 서류는 전세 계약서, 주민등록증, 입금증 등입니다.

- 주택의 상태를 점검해야 합니다. 주택의 내부와 외부를 철저히 점검하고, 문제가 있는 부분은 사진으로 촬영하거나 서면으로 남겨야 합니다. 점검할 내용은 벽지, 바닥재, 창문, 문, 수도, 전기, 가스 등입니다. 점검 결과에 따라 임대인과 보수 책임과 비용을 분담하는 방법을 협의하고 계약서에 반영해야 합니다.

- 이사를 준비를 해야합니다. 이사를 위해 필요한 물품과 서비스를 미리 준비하고 예약해야 합니다. 이사할 때는 임대인과 함께 주택의 상태를 다시 한번 점검하고 서명을 하여 이사 확인서를 작성해야 합니다. 이사 확인서에는 이사일, 주택의 상태, 보증금 반환 조건 등이 포함되어야 합니다.

 

이렇듯 전세 사기에는 여러가지 방법이 있기 때문에 각별한 주의가 필요합니다 다음에는 전세 사기를 당했을 때 피해를 최소화 하기 위한 방법을 알아볼까 합니다